Формирование современной системы ипотечных банков в России

Страница: 11/13

В 1994 году целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества города Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования, выкупа недвижимого имущетсва приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства города Москвы N 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества города Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

В развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно – финансовых учреждений. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которая занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствущие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт – Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет четыре – шесть недель. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они проняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельным участком, офиса, квартиры или иной недвижимости.

При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли – продажи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями. То есть в договор купли – продажи должно включаться условие о том, что он вступает в силу и банк приобретает право собственности на продаваемое имущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком продавцом долга.

Перечислим следующие проблемы становления института ипотеки в России:

Ø Главным условием создания возможностей для использования ипотечного кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Для того чтобы оборот земли не наносил ущерба интересам государства, необходимо сохранение категории земель с различным статусом собственности с установлением законодательно – разрешительного порядка изменения категорий.

Реферат опубликован: 21/08/2008